Kiinteistön kauppa ja kiinteistökaupan purku

Kiinteistökaupan purku on seuraamus kiinteistönkaupan osapuolen olennaisen sopimusrikkomuksen johdosta. Kauppa voidaan purkaa sovinnollisesti, mutta usein siihen joudutaan hakemaan oikeuden päätös. Kun kiinteistökauppa puretaan oikeuden päätöksellä, on myyjän palautettava saamansa kauppahintaa takaisin johon lisätään tuottokorko kaupanteosta lähtien. Lisäksi ostajalla on oikeus vaatia korvausta niistä kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista, joita hän on pannut kiinteistöön ja jotka hyödyttävät myyjää. Ostajalla on myös oikeus korvaukseen asianosasi- ja oikeudenkäyntikuluistaan. Kiinteistökaupan purun seurauksena ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle. Ostaja tai myyjä voivat pidättäytyä omasta suoritusvelvollisuudestaan, kunnes toinen osapuoli täyttää oman suoritusvelvollisuutensa.

Olennainen virhe kiinteistön kaupan purun edellytyksenä

Kiinteistökaupan purku edellyttää, että kiinteistön kauppaa rasittaa olennainen virhe. Virheen olennaisuutta ei Maakaressa määritellä, mutta lain esitöiden (HE 120/1994 vp s.51) ja oikeuskäytännön mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Virhe voi olla olennainen silloin kun ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä saada korjattua kohtuullisessa ajassa eikä kohtuullisin kustannuksin. Virhettä ei tule arvioida vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on esimerkiksi ratkaisussaan KKO 2015:58 katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tapauksessa virhettä oli pidetty olennaisena mm. siksi, että virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Arvioinnissa kiinnitettiin huomiota myös siihen, että rakennuksen virheet oli korjattava välittömästi ennen kuin rakennus soveltuisi asumiskäyttöön. Suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät olivat myös vaikuttaneet olennaisuus­arvioinnissa.

Asianajaja Samu Leivo hoitaa lukuisia kiinteistökaupan ja asuntokaupan riitatilanteita. Ota yhteyttä, jos sinulla kysyttävää asunnon- tai kiinteistönkaupasta, olemme täällä sinua varten. 

Samu Leivo
Asianajaja

Asianajotoimisto Leivo
samu@samuleivo.fi
p. 050 4900 145