Korkein oikeus on antanut ennakkopäätöksen (KKO 2016:69) aiheeseen reklamaatioaika kiinteistökaupassa liittyen. Tapauksessa oli kyse ostajien vaatimuksista rakennuksen ylä- ja alapohjan virheisiin liittyen. Ostajat olivat tehneet reklamaation myyjille kummankin virheen osalta noin kahden kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta ja varanneet mahdollisuuden ilmoittaa korjauskustannuksiin perustuvat vaatimuksensa myöhemmin. Korkein oikeus piti ensimmäistä reklamaatioaikaa kohtuullisena.
Ostajat olivat ilmoittaneet korjauskustannusarvioihin perustuvat vaatimuksensa myyjille lopulta kuitenkin vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta ja noin 10 kuukauden kuluttua ensimmäisestä reklamaatiosta. Korkeimman oikeuden arvioitavaksi tuli se, oliko virheilmoitusta täydennetty ostajien vaatimusten osalta kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.
Reklamaatioon liittyvää yleistä arviointia
Arviointinsa lähtökohtana Korkein oikeus piti maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momenttia, hallituksen esitystä 120/1994, sekä aikaisemman KKO:n ratkaisun 2008:8 5:ttä kohtaa. Näiden perusteella, ostajan tulee ilmoittaa myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa, ilmoittaa mitä virheellisyys koskee, kuinka se ilmenee ja millaisia vaatimuksia asian johdosta tullaan esittämään. Virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, mutta ostajalla on kuitenkin velvollisuus toimia asiassa aktiivisesti ja ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä, myös siihen perustuvista vaatimuksistaan säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen. Ostajan kannalta kohtuulliseen reklamaatioaikaan liittyen on yleisesti huomioitu se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.
Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä. Reklamaatiovelvollisuuden oikea-aikaista täyttämistä pidetäänkin tärkeänä myyjän oikeussuojan kannalta. Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei kuitenkaan yksin riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Vasta sen jälkeen, kun myyjä on saanut tiedon vaatimusten sisällöstä, voi myyjä arvioida vaatimusten aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjälle on siten varattava mahdollisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta tämä voisi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, sekä mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen.
Korkein oikeus totesi, että kun myyjä saa tiedon havaituista virheistä, pidentää tämä jonkin verran sitä aikaa, jonka kuluessa ostajan tulee ilmoittaa vaatimuksensa. Ajan pidentymisestä ei varsinaisesti ole erikseen säädetty, mutta vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa huomioidaan se, että reklamaatioon riittää myös summittainen arvio. Reklamaation yhteydessä ilmoitettu arvioitu rahamäärä ei rajoita ostajan lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkimisen ei myöskään katsota yleensä kestävän pidempään kuin esimerkiksi rakennusvirheiden selvittäminen. Asian selvittelyn ja reklamaation täydentämisen lykkäämistä ostajan omista henkilökohtaisista syistä ei ole perusteltua ilman myyjän suostumusta.
Ratkaisusta
Ostajien mukaan, vaatimusten esittäminen oli edellyttänyt tietoa siitä, olivatko myyjät olleet tietoisia virheistä. Ostajat olivat perustelleet vaatimustensa viivästymistä rakennuksen ylä- ja alapohjan osalta myös sillä, että virheistä aiheutuvien korjauskustannusten selvittely oli vaatinut paljon aikaa, eikä urakoitsijoilta oltu saatu korjausarvioita nopeammin. Ostajat eivät kuitenkaan esittäneet selvitystä siitä, millaisiin toimenpiteisiin he olivat ryhtyneet korjauskustannusten selvittämiseksi. He eivät myöskään esittäneet sellaisia konkreettisia seikkoja, jotka olisivat estäneet heitä pyytämästä alustavaa korjauskustannusarviota välittömästi virheiden edellyttämien korjaustarpeiden käydessä ilmi.
Korkeimman oikeuden mukaan myyjän tietoisuudella virheestä voi olla merkitystä erityisesti arvioitaessa sitä, onko ostajalla perusteita vaatia vahingonkorvausta. Ostaja voi kuitenkin epäselvässä tilanteessa esittää aluksi sekä vahingonkorvausta että hinnanalennusta koskevat vaatimukset ja tarvittaessa luopua vahingonkorvausvaatimuksesta myöhemmin. Vaikka ostajat eivät ole tienneet, onko myyjä ollut tietoinen virheestä, ei sitä voida pitää ostajan kannalta perusteluna syynä pidättäytyä vaatimusten täydentämisestä. Virheistä aiheutuvien korjauskustannusten määrän voitiin katsoa olleen tarpeen sen arvioimiseksi, oliko asiassa edellytyksiä kaupan purkamiselle tai minkä suuruista rahakorvausta ostajat voivat vaatia. Korkein oikeus katsoo, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei voitu edellyttää ennen kuin ostajat olivat saaneet hankittua alustavan arvion, jonka mukaan harkita vaatimuksiaan.
Lähtökohtaisesti ostajan tulee kuitenkin toimia asian selvittämiseksi aktiivisesti ja huolellisesti, minkä vuoksi tämän tapauksen kohdalla arvioitavaksi tuli se, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Asiassa katsottiin, että havaitut virheet eivät olleet laadultaan tai laajuudeltaan sellaisia, että niiden taloudellisen merkityksen selvittäminen olisi ollut erityisen vaativaa tai aikaa vievää. Korkein oikeus katsoi, että virheen havaitsemisen ja vaatimusten täsmentämisen välinen aika oli venynyt liian pitkäksi, jonka vuoksi ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin.
Ennakkopäätöksen perusteella voidaan todeta, että ostajien tulee omalla aktiivisella toiminnallaan pyrkiä selvittämään laatuvirheen aiheuttamat korjauskustannukset virheen havaittuaan. Ostaja ei voi ilmoituksellaan varata itselleen loputtomasti aikaa vaatimustensa täsmentämiselle, vaan asia tulee hoitaa kohtuullisena pidettävässä ajassa. Vaikka reklamaatio oli tässä tapauksessa tehty riittävän oikea-aikaisesti, voidaan päätöksen perusteella päätellä, että se ei yksin riitä säilyttämään ostajan oikeutta esittää vaatimuksia. Virheilmoitukseen perustuvat vaatimukset tulee yksilöidä kohtuullisena pidettävässä ajassa riittävän hyvin. Reklamaation tekemisessä on suositeltavaa ottaa hyvissä ajoin yhteyttä asiantuntijaan, joka auttaa laatimaan oikea-aikaisen ja riittävän yksilöidyn reklamaation myyjälle. Tällä tavoin varmistetaan se, että ostajan oikeus esittää vaatimuksia kaupan kohteen virheisiin liittyen säilyy.
Samu Leivo
Asianajaja
Asianajotoimisto Leivo
samu@samuleivo.fi
p. 050 4900 145
Ota yhteyttä
