Asunnon myyjän vahingonkorvausoikeus

Asunnon myyjän vahingonkorvausoikeus asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella:

Takautumisoikeus rakennus- tai suunnitteluvirheen perusteella

Asuntokauppalain 7 luvun 2 §:n 1 momentissa on säädetty asunnon myyjän oikeudesta vahingonkorvaukseen. Asuntokauppalain 7:2.1 § kuuluu:

”Jos asunnon myyjä on tämän lain nojalla joutunut vastuuseen sellaisesta asunnon virheestä, joka johtuu rakentamisen tai korjausrakentamisen suorittaneen taikka työhön tai sen suunnitteluun osallistuneen urakoitsijan tai muun elinkeinonharjoittajan virheestä, myyjällä on oikeus saada vahingostaan korvaus tällaiselta elinkeinonharjoittajalta riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa häneen.”

Pykälässä on säännös asunnon myyjän suorasta kanneoikeudesta tapauksissa, joissa myyjä on saman lain 4 tai 5 luvun säännösten nojalla joutunut joko omaan sopimuskumppaniinsa (asunnon ostaja) tai tämän sopimuskumppaniin (asunnon myöhempi ostaja) nähden vastuuseen rakennusvirheistä. Kysymyksessä voi olla yhtä hyvin suunnittelu-, työ- tai materiaalivirhe. Pykälän 1 momentin mukaan asunnon myyjällä olisi oikeus vaatia hänelle aiheutuneesta vahingosta korvausta siltä, jonka suorituksesta virhe on peräisin riippumatta siitä, onko myyjä sopimussuhteessa kyseiseen elinkeinonharjoittajaan. Takautumisoikeutta arvioitaessa merkitystä ei siten ole sillä, onko myyjä itse sopimussuhteessa virheen tehneeseen elinkeinonharjoittajaan. Jos kysymyksessä on perustajarakennuttaminen, myyjä voisi siten virheen syystä ja muista olosuhteista riippuen vaatia korvausta esimerkiksi pääurakoitsijalta, aliurakoitsijalta taikka rakennuksen tai sen osan suunnittelusta huolehtineelta yritykseltä.

Hallituksen esityksen (HE 14/1994) mukaan myyjän aseman parantamiseksi takautumissuhteissa on katsottu perustelluksi ottaa lakiin nimenomainen säännös virhevastuun kanavoinnista myyjältä siihen tahoon, jonka suorituksesta virhe on peräisin. Rakennushankkeiden monimutkaisuuden vuoksi vastuusuhteiden selvittäminen voi yksittäistapauksissa toisinaan olla hankalaa. Pykälällä ei pyritä näiden vastuusuhteiden yksityiskohtaiseen tai tyhjentävään sääntelyyn, vaan tarkoituksena on vain aikaansaada nimenomaiset säännökset takautumisvastuun pääperiaatteista. Hallituksen esityksen perusteluista ilmenee, että lain tarkoituksena ei ole jättää lopullista vastuuta rakennusvirheistä asunnon myyjän kannettavaksi, vaan luoda samalla edellytykset vastuun kanavoimiselle viime kädessä siihen tahoon, joka on virheen aiheuttanut. Hallituksen esityksessä viitataan rakennushankkeiden vastuusuhteiden selvittämisen hankaluuteen ja siihen, että siitä koituu asianosaisille turhia lisäkustannuksia.

Vahingonkorvausoikeus: Materiaali- tai laitevirhe

Asuntokauppalain 7:2.2 §:n mukaan:

”Jos kysymyksessä on rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetyssä materiaalissa taikka asuntoon kuuluvassa laitteessa oleva virhe, myyjällä on vastaavasti oikeus saada vahingostaan korvaus siltä, joka on valmistanut tai maahantuonut virheellisen materiaalin tai laitteen, taikka, milloin virhe johtuu myöhemmän jälleenmyyjän menettelystä, kyseiseltä jälleenmyyjältä. Jos asunnon myyjä on joutunut korvaamaan edellä tarkoitetun materiaalin tai laitteen virheestä aiheutuneen esinevahingon, vahingonkärsijän oikeus korvaukseen siirtyy tuotevastuulain nojalla vastaavalta osin myyjälle.”

Jos myyjän virhevastuu omaa sopimuskumppaniaan kohtaan perustuu rakennusmateriaalissa tai kaupankohteeseen kuuluvissa laitteissa oleviin virheisiin, saa vastuu aikaan takautumisoikeuden virheellisen rakennusmateriaalin tai laitteen valmistajaa tai maahantuojaa kohtaan. Takautumisvastuun syntymisen edellytyksenä on, että materiaalissa tai laitteessa oleva puute on ollut olemassa jo valmistajan tai maahantuojan luovuttaessa materiaali tai laite eteenpäin. Jos puute on syntynyt tämän hetken jälkeen esimerkiksi jälleenmyyjän menettelystä, on (asunnon)myyjällä oikeus takautumisvaatimukseen tätä kohtaan. Mikäli puutteellinen materiaali tai laite aiheuttaa esinevahinkoa, jonka asunnon myyjä joutuu korvaamaan ostajalle, siirtyy myyjälle vahingonkärsijän oikeus korvaukseen tuotevastuulain perusteella.

Vahingonkorvausoikeus: Useampi taho virheen aiheuttajana

Asuntokauppalain 7:2.3 §:n mukaan:

”Jos useamman kuin yhden 1 tai 2 momentissa tarkoitetun henkilön vastuupiiriin kuuluva seikka on ollut syynä asunnon virheeseen tai siitä aiheutuneeseen vahinkoon, kunkin korvausvelvollisuus on määrättävä sen mukaan kuin olosuhteisiin nähden on kohtuullista.”

Tilanteessa, jossa asunnon virheen tai siitä aiheutuneen vahingon syynä on useamman kuin yhden urakoitsijan, laitevalmistajan ym. vastuulle kuuluva seikka, kunkin tapahtumaan myötävaikuttaneen vastuutahon korvausvelvollisuus määräytyy sen mukaan mitä on pidettävä olosuhteisiin nähden kohtuullisena. Hallituksen esityksen mukaan korvausvelvollisuuden suuruutta arvioitaessa huomioon tulee ottaa kunkin tahon myötävaikutuksen laatu ja moitittavuus, riskinjakonäkökohdat sekä mahdolliset kokonaisarviointiin vaikuttavat muut seikat.

Samu Leivo
Asianajaja

Asianajotoimisto Leivo
samu@samuleivo.fi
p. 050 4900 145