Milloin kiinteistössä havaittu kosteus- tai homevaurio on maakaaressa tarkoitettu merkittävä piilevä virhe?

Maakaaren säännöksen mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Se, että kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on vikaa tai puutteita, joista ei ole tiedetty kauppaa tehtäessä, ei yksinään oikeuta ostajaa vaatimaan myyjältä puutteiden osalta esimerkiksi hinnanalennusta. Virheen tulee olla merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa.

Merkittävyysharkinnassa tulee ottaa huomioon ainakin virheen laatu ja laajuus, korjaamisesta tai puutteen poistamisesta aiheutuvat kustannukset, rakennuksen ikä ja sen kunto sekä mahdollinen terveyshaitta. Merkittävyyskynnyksen ylittymistä osoittavat jo esimerkiksi korkeat korjauskustan-nukset, toisaalta vanhan rakennuksen ostaja ei voi olettaa, että kaupan kohteessa ei esiintyisi ennalta arvaamattomia vikoja. Milloin asumiseen tarkoitettu ja tätä tarkoitusta varten ostettu rakennus on kosteus- tai homevaurion takia asumiskelvoton tai jos vaurio aiheuttaa terveyshaittaa, katsotaan virheen lähes aina ylittävän merkittävyyskynnyksen.

Kosteusvauriolla tarkoitetaan kosteuden aiheuttamaa vauriota rakennusmateriaaleissa tai selvästi havaittavaa jälkeä materiaalin pinnalla. Usein kosteusvaurio ei ole havaittavissa silmin, jolloin tunkkainen, maakellarimainen haju voi olla merkkinä vaurion olemassaolosta. Mikrobikasvustoa (homesienet, hiivat, bakteerit ja sädesienet) voi syntyä rakenteessa, jos rakenteessa oleva kosteus ei pääse kuivumaan. Terveyshaittaa mikrobit voivat aiheuttaa, jos ne, tai niiden aineenvaihduntatuotteet ja vaurioituneesta materiaalista irtoavat hiukkaset pääsevät kulkeutumaan huoneilmaan.

Merkittävä kosteus- ja homevaurio voidaan määrittää sellaiseksi vähäistä laajemmaksi rakenteelliseksi viaksi, jonka seurauksena haitallinen altistuminen kosteusvaurioituneista rakenteista ja materiaaleista vapautuville kemiallisille, fysikaalisille ja biologiselle (mm. mikrobiperäisille) epäpuhtauksille on todennäköistä.

Merkittäviä kosteus- ja homevaurioita on arvioitu olevan Suomen asuntokannassa pien- ja rivitaloissa 7 – 10 %:ssa ja kerrostaloasunnoissa 6 – 9 %:ssa. Yhteensä näissä asuu, ja siten altistuu terveyshaitalle, jopa puoli miljoonaa ihmistä. Korjauskustannusten on yhteensä arvioitu nousevan 500 miljoonaan euroon.

Samu Leivo
Asianajaja
Asianajotoimisto Leivo
samu@samuleivo.fi
p. 050 4900 145

Ota yhteyttä