Kuolinpesän osakkaan vastuu kiinteistön laatuvirheestä, turun hovioikeus 29.6.2018 nro 556
Kiinteistön laatuvirhe ja kuolinpesän osakkaan vastuu.
Asianajaja Samu Leivo avusti ostajia riita-asiassa, joka koski kiinteistön vuokraoikeuden kaupanpurkua. Kiinteistön vuokraoikeuden myi kaksi kuolinpesää, joissa kummassakin olivat samat viisi osakasta. Kaupan jälkeen ostajat havaitsivat laajoja lahovaurioita kiinteistöllä sijaitsevassa omakotitalossa ja että, kunnostamiskustannukset kohoaisivat yli 200 000 euroon. Ostajat vaativat kiinteistön vuokraoikeuden kaupanpurkua, mutta myyjät eivät tähän suostuneet.
Kuolinpesien osakkaat katsoivat, että jos kauppa puretaan, tulee heidän suorittaa ostajille kauppahinnan palautuksena vain heidän kuolinpesistä saamansa varat, eikä koko kauppahintaa. Lisäksi osakkaiden kanta oli se, ettei kauppahinnan palautusta voida määrätä palautettavaksi yhteisvastuullisesti. Väitteensä osakkaat perustivat perintökaaren säädöksiin. Päämiehemme eli ostajat puolestaan katsoivat, että kiinteistön vuokraoikeuden laatuvirheeseen ei sovelleta perintökaarta vaan maakaarta.
Pirkanmaan käräjäoikeus määräsi kiinteistön vuokraoikeuden kaupan purettavaksi ja velvoitti kuolinpesien osakkaat palauttamaan koko kauppahinnan korkoineen ostajille. Lisäksi käräjäoikeus totesi, että palautusvelvollisuus on myyjillä yhteisvastuullisesti. Käräjäoikeuden päätöksen mukaan tapaukseen sovelletaan maakaarta, ei perintökaarta. Myyjät valittivat tuomiosta Turun hovioikeuteen, joka ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä. Hovioikeus totesi, ettei maakaaressa ole säädetty kuolinpesän poikkeavasta asemasta myyjänä ja että kuolinpesä on samassa asemassa kuin kuka tahansa myyjä.
Maakaaren 2 luvun 33 §:n säännökset koskevat siten myös kuolinpesää eli jokaista sen osakasta, jollei maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin perusteella ole yksilöidysti toisin sovittu. Oikeuskäytäntöön on vakiintunut käytäntö, että jos kiinteistön myyjänä on useampi taho ja kysymys on maakaaren mukaisesta hinnanalennuksesta tai kaupan purusta, myyjät vastaavat yhteisvastuullisesti hinnanalennuksen tai palautettavan kauppahinnan määrän maksamisesta ostajalle. Hovioikeus vielä totesi, että mikäli katsottaisiin, vastuun kauppahinnan palauttamisesta kuolinpesän osakkaiden osalta rajoittuvan esimerkiksi määrään, minkä hän on saanut jako-osuutenaan, ostajien oikeussuoja vaarantuisi. Tällöin olisi joissain tilanteissa mahdollista, etteivät osakkaiden yhteenlasketut jako-osuudet riittäisi kattamaan alkuperäistä kauppahintaa, jonka ostajat ovat myyjille suorittaneet.
Turun hovioikeuden tuomio on lainvoimainen.
Samu Leivo
Asianajaja
Asianajotoimisto Leivo
samu@samuleivo.fi
p. 050 4900 145
